近日，北京市朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块R2二类居住用地挂牌出让文件中，将此前“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”中“套型建筑面积”的表述改为“套内建筑面积”，引发各界关注。

《中国经营报》记者查询发现，该表述在同属限竞房地块的北京市昌平区沙河镇七里渠地区二类居住项目招拍挂文件中已经更改，该地块信息发布于2020年10月19日，挂牌竞价起始时间为2020年11月18日，目前还未开始竞价。可以确定的是，成交于2020年4月29日的北京市大兴区西红门限竞房地块挂牌文件中，该表述还未更改。

有市场声音认为，这一转变意味着北京限竞房市场正在悄然放开。房地产开发项目中，套型建筑面积可理解为建筑面积，而套内建筑面积则意味着房屋的实际使用面积。此番出让文件的内容表述转变，意味着开发商可以“套内建筑面积”作为标尺，在项目规划中设计建筑面积更大的房屋，消费者则不得不购买更大的房子，支付更高价款。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，这种改变是一种突破原来“70/90”政策的办法。这是根据住建部住房建筑标准做出的调整，折算成套型建筑面积，住房面积比原来会有所增加。

贝壳研究院高级分析师潘浩也对记者表示，此调整与限竞房政策无直接关联。“套型建筑面积”相较于“套内建筑面积”多出了公摊面积，而普通商品住宅的公摊面积一般在20%~30%，可见此调整意味着未来受“70/90”限制的项目，70%的住宅产品套内建筑面积最高上限可达90平方米，较以前的政策提高了20%~30%的使用面积。此调整后，对于市面上常见的90平方米小三居产品提供了面积改善的空间，但是房屋建筑面积将提升到110~120平方米，总价相应提高，实际上扩大了面向刚改客群的产品供应量，此为顺应市场发展的策略调整。

“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策表述始于2006年。2006年5月，国务院办公厅为调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，提出该项要求。潘浩表示，此政策执行到2014年基本暂停并淡出市场，2016年5月又重新出现。

赵秀池说，“70/90”政策是根据我国经济社会发展情况和居民购买能力提出来的，比较符合当时的市场情况，大部分中低收入需要购买90平方米以下的住房。当前，人民生活和住房条件已经得到大幅提高，加上计划生育人口政策和老龄化问题严重，“70/90”政策不完全适合人民生活更美好的诉求，因此相关部门对此做出调整。

北京限竞房政策则出台于2016年9月，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确提出，强化“控地价、限房价”的交易方式。该项通知中同时强调加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，对“70/90”政策再次强调，此举被市场认为是“政策重提”。

此前北京限竞房政策与“70/90”政策叠加，是否对北京房地产市场管控过严？潘浩认为，限竞房政策与“70/90”政策都指向房地产市场的长期健康稳定发展，坚定“房子是用来住的”长期指导思想，控制价格增长速度，同时控制房屋总价，满足大多数人的购房需求，从这个意义上来讲，不存在“过严”的情况。

赵秀池则表示，限竞房是为了稳定房价出台的政策，政策初衷是好的，也达到了一定目的。新房限价造成与周边二手房价格倒挂的现象，人们竞相购买新房，不再购买二手房，因此，二手房房价这几年有所下降。但是，从市场规律而言，商品房的价格应该由供求关系决定，政府不应该限制价格，价格限制之后会使价格不能反映供求关系的现状，使价格信号失灵，使新房和二手房的价格体系发生扭曲。

她认为，商品房和保障房的关系、供应结构要处理好。需要限价的是保障房，而不是商品房，商品房应该通过供求关系来调整价格。另一方面，也要促进租购并举的住房制度建立，把租赁市场发展好了，买房的需求也会减少，对稳定房价是有好处的。

她同时表示，限竞房慢慢退出是对的，限竞房反映了住房调控的力度在加大。使新房的市场调节部分几乎看不到了，出现了一些土地流拍、造成同区域新房与二手房倒挂，也说明其不符合市场规律。市场经济下，还是要处理好市场和政府的关系。商品房部分应该由供求关系决定价格，保障房应该由政府来定价。由供求关系决定的房价才能持续，否则，住房限价放开，房价就容易出现反弹。展望未来，政府应该从整个市场体系角度来进行调控，而不是仅仅盯着房价。