财大气粗的企业买地盖楼，做厂房、做办公、做研发，这是常规操作；而腰包不鼓的企业，只好租房经营，做逍遥的漂泊一族。如果贵司是企业中的潜力股，新兴行业中的高精尖，那么结束北漂，拿「北京户口」的机会来了！

1月13日，《亦庄新城工业用地先租后让实施方案（试行）》（以下简称《方案》）公布，亦庄新城工业用地将采取「先租后让，达产出让」的方式供应。首期租赁期限最长不超过5年，达产后再予以出让土地，承租年限与出让年限之和不超过20年。

此举可极大降低企业前期投入成本，促进优质的产业项目尽快达产，利于盘活亦庄新城的土地资源，推动实体经济发展。

操作流程

1、项目签入区协议，区开发建设局根据用地规划条件、投资、建设、产值、税收等拟出让方案，组织实施先租后让地块招拍挂，并最终发布成交确认书。

2、 前5年租金=竞买保证金=土地出让起始价×25%。

项目符合达产指标后，转让地价=竞得地价－已缴租金。

3、办理工业项目立项、环评、规划报建、施工许可等手续。

4、与区开发建设局申请签订土地租赁合同，区开发建设局交付土地。

5、在合同约定租赁期内，支付租金后，承租人可申请办理不动产权证书。

6、租赁期满前一年，区开发建设局牵头相关部门对项目进行预考核。不达标者，告知项目须在余期达到约定达产标准，否则解除租赁合同并收回土地使用权。

7、承租人主动申请或租赁期满前6个月，进行达产考核。符合达产标准可办理出让手续或续租手续。

8、租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权，土地使用者进行不动产权变更登记。

特殊情况可续租1-2年

「先租后让，达产出让」的方式对于最终能成功拿地的企业来说，自然是块宝。但如果企业租赁期满又未达标，像厂房这种地上建筑抬不动挪不走，一旦解除租赁合同，企业担心是否会造成财产两失？

防患于未然，《方案》中提及，解除土地租赁合同，收回土地使用权时，地上建筑物、构建物及其他附着物按照重置成新价补偿。这也就意味着解除土地租赁合同后，企业会收到一定金额的补偿。

另外，租赁期满且未达标的产业项目，如有特殊情况，可在租期满前3个月提出续租申请。经开发区管委会同意后续租。续租期限最长不超过1年，特殊产业项目，经管委会批准后，续租期限可到2年。租金按前5年平均年租金缴纳。

严禁出租转让

产业项目建设的厂房和配套设施只能自用，不准转让出租（含以股权转让等方式的土地使用权转让）土地使用权及地上建筑物。

如果企业无法自用，租赁期内由经开区管委会无偿收回，不返租金；出让期内由经开区管委会以宗地剩余使用年限折算后的原出让价款收回国有建设用地使用权。

北京工业政策的样本

经开区是北京工业用地供应主要来源地。2019年北京共成交28宗工业地块，其中15宗来自经开区，独占北京工业用地供应的半壁江山。

经开区敢于做「第一个吃螃蟹的人」。《方案》中提到的「先租后让，达产出让」的供地模式，属北京工业用地政策的一次创新探索。

早在2013年经开区率先尝试工业用地弹性供给方式，将工业用地出让年限由50年缩短至20年，以提高土地使用效率。在2018年《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，经开区实践在全市范围内推广，及至现在北京工业用地出让年限基本以20年为主。

南方多城试行多年

在全国范围内，「先租后让」的工业用地供地模式并不罕见。除北京外，广州、深圳、上海3座一线城市于2017年至2019年发布的相关文件中或多或少均提及过「先租后让」模式。

河南省、江苏省、广东省、合肥、赣州、南宁等地区推行工业用地「先租后让」模式。

各地先租后让政策一览

*选址960不完全统计

此外，安徽宿州、云南昆明、浙江海宁、温州等城市已成功完成「先租后让」工业地块首宗交易。据选址960不完全统计，最早完成首宗「先租后让」工业地块交易的，或许是浙江海宁，时间为2015年。

纵观大同小异的「先租后让」政策，从辐射对象来看，基本以产业项目为主，广东省最初为降低制造业企业成本而颁布政策，上海为园区平台而设；对于首期租赁期限，从3年到10年不等，其中以5年为主，温州出现长租可达20年的情况；理论上，土地合计使用年限，最少20年，最高不超过50年，部分地区划分更为灵活，出现30年、40年的使用年限。

不过，经验再多都是别人的，路只有自己走过才知道。今年亦庄新城会「先租后让」多少工业地块？有多少产业项目在北京落户？达产标准高不高？来源：选址960